강남 아파트 실거래가 급락 (매물, 평균 전용 면적, 실수요)
강남 아파트가 한 달 만에 평균 6억 원이나 떨어졌다는 기사를 보고 정말 깜짝 놀랐습니다. 우리나라에서 집값이 가장 높다는 강남구에서 이런 급락이 일어나다니, 저도 처음 보는 광경이었습니다. 이재명 대통령이 다주택자 압박 발언을 한 뒤 실제로 매물이 쏟아지면서 실거래가가 큰 폭으로 하락한 것으로 분석됩니다. 과연 이 흐름이 서울 전체로 확산될지, 아니면 일부 지역에 국한될지 궁금해지는 시점입니다.
강남 아파트 실거래가 급락, 다주택자 매물 출회와 실거래가 변화
지난 1월 23일 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예 폐지를 예고한 이후, 서울 아파트 시장에 뚜렷한 변화가 감지됐습니다. 국토교통부 실거래가 정보를 분석한 결과, 서울 아파트 평균 실거래가는 발언 전후 한 달 사이 11억 1,288만 원에서 10억 6,787만 원으로 약 4% 하락했습니다. 여기서 '실거래가'란 실제로 거래된 아파트의 매매 가격을 의미하는데, 시세와 달리 공식 신고된 거래 금액이라는 점에서 시장 상황을 정확하게 보여줍니다("https://www.molit.go.kr" 출처: 국토교통부)
특히 강남구의 하락 폭이 6억 2,509만 원으로 가장 컸고, 종로구(4억 2,980만 원), 광진구(4억 171만 원)가 뒤를 이었습니다. 저는 개인적으로 강남구가 이렇게 빠르게 반응할 줄은 예상하지 못했습니다. 서초구도 1억 151만 원 하락했고, 노원구, 서대문구 등 총 12개 자치구에서 집값이 떨어진 것으로 나타났습니다. 이는 다주택자들이 양도세 중과 부담을 피하기 위해 보유 중인 아파트를 서둘러 매각했기 때문으로 풀이됩니다.
주목할 점은 거래된 아파트의 평균 전용면적도 함께 줄어들었다는 사실입니다. 평균 실거래가 하락 폭이 큰 상위 5개 자치구에서는 같은 기간 거래된 아파트의 평균 전용면적이 나란히 감소했습니다. 종로구는 19.7㎡, 강남구는 16.5㎡, 광진구는 11.2㎡씩 줄어들었죠. 특히 강남구와 종로구에서는 거래된 아파트의 평균 크기가 국민평형인 84㎡보다 작았다고 합니다. 이는 다주택자들이 임대용으로 보유하던 소형 아파트부터 먼저 내놓았다는 방증입니다.
평균 전용면적 감소가 의미하는 것
평균 전용면적이 줄어들었다는 것은 단순한 통계 수치가 아니라, 시장에 어떤 매물이 나왔는지를 보여주는 중요한 신호입니다. 대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "다주택자가 임대용 아파트부터 매각한 결과, 거래된 아파트의 평균 전용면적이 줄었을 가능성이 높다"고 설명했습니다. 쉽게 말해, 집을 여러 채 가진 사람들이 상대적으로 가격이 낮고 임대 수요가 있는 소형 아파트를 먼저 처분했다는 뜻입니다.
제가 직접 부동산 시장을 지켜보면서 느낀 점은, 집값이 많이 오른 지역일수록 차익 실현 거래가 활발하게 이뤄졌다는 것입니다. 강남구처럼 상승 폭이 컸던 곳에서는 매도자보다 매수자의 협상력이 강해졌고, 증여 목적의 가족 간 거래도 늘어난 것으로 추정됩니다. 실제로 업계에서는 이 대통령의 발언 이후 임대용 매물 일부가 시장에 나왔다고 분석하고 있습니다. 저는 이런 변화가 단기적인 현상이 아니라, 앞으로 부동산 시장의 흐름을 바꾸는 신호탄이 될 수 있다고 봅니다.
다만 모든 자치구에서 집값이 떨어진 건 아닙니다. 오히려 13곳에서는 평균 실거래가가 상승했습니다. 대출 규제와 전세난이 겹치면서 실수요자들이 집값이 비교적 저렴한 지역으로 몰렸기 때문입니다. 성동구는 평균 실거래가가 2억 7,933만 원 올랐고, 동대문구(9,601만 원), 강동구(9,530만 원), 영등포구(7,112만 원) 등이 뒤를 이었습니다. 성동구에서는 최근 트리마제 전용면적 140㎡가 61억 8,000만 원에 팔리는 등 고가 아파트 거래도 일부 있었습니다.
실수요 흐름과 앞으로의 전망
그렇다면 이 하락세가 계속될까요? 솔직히 이 부분은 저도 확신하기 어렵습니다. 거래량을 보면 설 연휴를 감안해도 적은 수준은 아니었습니다. 이 대통령 발언 전후 한 달간 거래량은 각각 5,029건과 3,334건으로 집계됐습니다. 국토부 실거래가 정보는 계약일 기준으로 집계되기 때문에, 내달 말까지 신고 기한인 이달 매매계약은 더 늘어날 것으로 보입니다.
우리은행 함영진 부동산리서치랩장은 "정부가 규제를 강화하면 통상 투자 수요와 갈아타기 수요가 먼저 잠잠해진다"면서도 "실수요까지 누르기는 어렵다"고 설명했습니다. 여기서 '실수요'란 실제로 거주할 목적으로 집을 사는 수요를 뜻합니다. 투자 목적이나 재산 증식을 위한 수요와 구분되는 개념이죠. 실제로 최근 실거래가가 오른 지역들을 보면, 장기간 서울 집값 상승세에서 소외됐던 곳들이 많습니다. 이들 지역에서는 당분간 실거래가가 떨어질 것으로 보이지 않습니다.
제 생각에는 이번 하락이 한 달밖에 안 됐는데도 이 정도 효과가 나왔다면, 앞으로가 더욱 기대됩니다. 물론 암울한 현실도 있을 수 있지만, 이 정도면 진짜 훌륭한 출발이 아닌가 싶습니다. 서울 집값이 내려가야 수도권과 지방의 집값도 균형을 찾을 것 같습니다. 넘사벽이던 서울 집값이 드디어 내려오는 시대를 맞이하고 있는 것 같아 개인적으로는 대환영입니다. 다만 전문가들의 의견처럼 실수요까지 꺾이기는 어렵다는 점도 염두에 둬야 할 것 같습니다.
이재명 대통령의 다주택자 압박 발언이 실제 시장에 영향을 미치고 있는 것은 분명합니다. 하지만 집값 안정화가 전국적으로, 그리고 지속적으로 이어질지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 저는 개인적으로 이 흐름이 더욱 박차를 가해 서울 전체로 확산되길 기대합니다. 집 없는 젊은이들과 서울에 직장을 둔 가족들에게 실질적인 도움이 되는 정책이 계속 이어지길 바랍니다. 부동산 상황이 좋은 방향으로 가고 있다는 신호가 보이는 만큼, 앞으로의 변화를 주의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다.
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